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租赁合同法律效力若干问题

发布时间:2018年6月29日 广州房屋买卖租赁合同纠纷律师  
  租赁合同法律效力若干问题
  第一,在合同签订后交付租赁物前或者租赁物已经交付、部分履行的,承租人因出租人未办理消防验收等手续而无法办理工商登记的,承租人起诉要求出租人办理相关手续(继续履行)、解除合同或者请求出租人承担违约责任,应予支持;相反,如出租人欲以合同无效为理由收回租赁物,不应支持,应判决其继续履行,完成相关验收手续等强制法规的义务是继续履行的构成部分。
  第二,在部分履行场合,如出租人以承租人未按约定给付租金为理由请求承担违约责任,而承租人以同时履行抗辩权或先履行抗辩权要求出租人履行相关验收义务,法院应作如下处理:首先,无论当事人是否约定房屋应办理相关验收手续,法院应当将当事人的租赁合同解释为出租人负有办理相关验收等手续的义务(合同解释的合法性假设);其次,如当事人未约定先后履行顺序或者约定先交房后付租金,法院则应支持承租人的抗辩;再次,如果当事人约定先交部分租金后交房,在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金从而产生纠纷的,应认定承租人在行使先履行抗辩权(就剩余部分租金而言,履行顺序应为先交房后付剩余租金),从而间接促使出租人履行相关义务;最后,如果承租人未给付足额租金,出租人也未办理相关验收手续,则应判定双方违约,在结果上减轻承租人的违约责任,同时间接促使出租人履行相关验收义务。
  第三,在租赁期间届满后,出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉,承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的,应当判定承租人继续履行给付义务。但是,考虑到消防法、建筑法等法律立法目的的实现,可以同时认定出租人也存在违约行为,从而在结果上减轻承租人的违约责任,间接促使上述法律立法目的的实现。



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