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购房者:遇新政我买的房子能退吗

发布时间:2018年6月5日 广州房屋买卖租赁合同纠纷律师  
  核心内容:为维护市场稳定、抑制投资炒房行为而出台的“限购令”,同时也使得一些已经交付定金,正面临银行贷款审批的购房者发了愁。“贷款办不下来,房子能不能退?”甚至有一些购房者采用极端“假离婚”的方式获取银行贷款。“限购令”出台后,购房者面临了哪些法律问题呢?请您和合同法编辑一起来看看。
  各商业银行也将暂停发放居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
  贷款不能办,购房者能不能退房?
  受到首付提高、外地人限制贷款、每个家庭限购一套房等政策的影响,大量在9月认购的客户将面临更加严格的银行贷款审批。突遇这些国家政策调整,正在办理买房手续的人一下无所适从。有的买房者要退房;可是卖房者却拿合同说话,坚持索要违约金。购房者能不能退房呢?
  律师说:“根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。”
  “购房者不能按原计划购买房屋,要求退房,是因为国家政策的重大调整,是绝大多数人无法预料的,显然不属于商业风险,也不能认定为是购房者恶意违约行为,应认定为情势变更。即使合同不能履行,也不能追究违约责任,卖房者不能要求购房人支付违约金。如果要求支付佣金或者支付定金,明然对购房者显失公平,也没有法律和事实依据。建议双方协商解决,不能协商解决的情况下,可以请求人民法院变更或者解除合同。”
  “上有政策,下有对策”。为了应对房产新政,一些夫妻会为了一户家庭能够购买两套房屋而选择假离婚,甚至中介中介、开发商、银行也暗中支持。
  从法律角度很难阻止假离婚行为。《婚姻法》规定,男女双方自愿离婚的,准予离婚。所以不管是真离婚还是假离婚,或者他们为了某种目的去离婚,婚姻登记处工作人员都无权干涉,只要是双方自愿、手续齐全,工作人员都要依法办理手续。所以,办理离婚手续的夫妻不管出于何种目的,他们的离婚行为都是有效的,法律也没有禁止性的规定。即使发现是假离婚,最多是规劝,而无法拒办或给予行政处罚。
  虽然“拆掉一个家庭,可能多收获一套房子”,可朱挺进律师提醒假离婚的夫妻:假离婚存在着一定的法律风险。比如万一夫妻一方离婚后不肯复婚,弄假成真,如何收场?此后将会涉及房屋等夫妻共同财产的分割等更麻烦的问题。而且假离婚对孩子也会产生一定的心理影响,导致许多矛盾产生。因此,律师建议不要“假离婚”,毕竟用钱衡量的婚姻是经不起考验的,法律也是不承认假离婚的。购房者也不必急于一时用婚姻当筹码去买房。

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