法律热线：
案件经过
前几日，顾女士找到本律师，说出了她的困扰。她与郑女士在2017年2月26日签订了房屋买卖合同，郑女士将其位于广州市白云区的房屋以270万元出售给顾女士，合同签订当天顾女士就支付了5万元的定金，顾女士通过按揭贷款的方式支付房款。合同及附件约定郑女士应于合同签订二十个工作日内不可撤销的全权委托经纪方或经纪方指定之相关机构办理赎契手续，郑女士须在2017年5月1日前完成物业的赎契流程。合同还约定若郑女士不按合同约定将该房地产出售给顾女士，郑女士应按房地产成交价的10%向顾女士支付违约金。
合同签订后，该区域房价出现上涨，且有“地王”成交和地铁建设明确规划出台，郑女士借口需要出差，不配合办理“网签”手续，不按合同约定办理任何提前还贷申请的手续，也未委托经纪方或经纪方指定之相关机构办理赎契手续。顾女士多次与郑女士沟通，但郑女士不顾合同约定，多次要求顾女士大幅增加首期款帮其出资赎契，还多次以楼市火爆，房价上涨为由向中介公司人员表示要提高数十万元的售房款。顾女士没有广州户籍，而且在3月30日广州市出台限购新政，按照新政策，其不买该套房屋就失去购买资格。顾女士通过自己和中介公司交涉未果。无可奈何，通过朋友找到了本律师，希望可以帮她尽快解决这件麻烦事。
处理方案
经过对上述案情的了解，本律师立即提出以下分析和应对方案：
1. 顾女士首选方案是继续购买，但如果要继续购买，必须要取得郑女士的配合，因为该房屋被抵押，且顾女士需要办理按揭贷款来支付房款。如果不配合，就会造成买卖合同事实上无法履行。因此，本律师决定先发律师函，告知郑女士可以强制性过户，且仍需承担违约赔偿责任的严重后果，敦促郑女士尽快配合完成房屋买卖交易手续，尽量促成郑女士自觉继续履行合同。
2. 考虑到房屋所在区域的利好和房屋上涨趋势、严厉的限购政策（卖了也很难再买，卖方惜售），郑女士应该会接受赔偿的方式来解决，同时会坚持最多只赔合同约定的违约金即成交价的10%。但是根据合同约定，郑女士还需承担中介方的居间服务费，且根据法律规定，我方损失超出违约金限额的，可以要求追加赔偿房价上涨的损失。要郑女士赔偿超过违约金限额的损失，难度很大，必须让其充分认识到一旦通过法律途径解决，顾女士的诉求能得到支持，因此本律师决定在发出敦促继续履行合同的律师函时，一并告知坚持不履行合同，导致合同事实上无法履行的具体违约赔偿责任，并附上多篇相关类似报道和案例。如此既可以给郑女士施加压力，让其充分认识到不履行合同的违约后果，又可以为接下来的赔偿谈判奠定心理基础，改变郑女士关于赔偿不超过违约金限额的认识。
3. 如果郑女士既不继续合同，又不积极赔偿，那么律师就可以立即申请仲裁，查封郑女士的房屋，顾女士的诉求事实和法律依据充分，权益有保障，而郑女士如果拒不主动承担责任，其将遭受更大的经济损失，并经历诉讼成本和结果不确定性的心理折磨。
通过以上分析，本律师精心拟写了一份律师催告函，并挑选了几篇新闻报道和案例特快专递给了郑女士。在收到律师函前，郑女士即通过中介公司人员提出要见面协商，本律师建议当事人稍安勿躁，待其收到律师函，充分认识到自己的不利后果后再行见面谈判会有更理想的效果。
解决结果
郑女士收到律师函后要求顾女士立即见面协商，本律师要求顾女士回复同意，并约好见面时间。见面时，本律师首先表明了律师“以和为贵”，促成调解，化解纠纷的态度。顾女士要求继续履行合同的要求果然被郑女士坚决拒绝，谈判的主题转换为解约赔偿。郑女士已不再坚持赔偿以违约金为限的立场和观点，经过多个来回的讨价还价，双方一致接受本律师提出的，由郑女士退还5万元定金，再一次性赔偿顾女士40万元（含违约金）、中介服务费由郑女士承担的方案。顾女士表示虽然没能买房有点遗憾，但可这么快速又低成本的解决这么棘手的事情，还是很满意的。
律师建议
To Lawyer 当事人在遇到麻烦事情时，往往都希望能找到快速、低成本解决办法。盲目建议当事人通过诉讼解决，可能导致长时间都无法解决当事人的问题，所需的成本也很高，无法实现当事人综合利益的最大化。面对当事人遇到的问题，律师应做好充分的研究，根据当事人的需求、双方的心态和实际情况，提供最适合的方案。“不战而屈人之兵”方能体现律师的工作水平和工作价值。
To Seller 根据真实意思签订房屋买卖合同后，就应该严格按照合同约定履行合同。现楼市火爆，不断有卖房方甘冒违约风险（认为仅需双倍返还定金或按合同约定承担违约责任），也要解除合同。但法院严厉打击这种违反诚实信用原则的行为，毁约的卖房方可能不仅需继续履行合同，还需赔偿高额违约金，往往是赔了夫人又折兵，因此请卖房方三思慎行。
To Buyer 面对卖房方的不诚信，买房方无需着急，也不要坐等时间流逝，应及时与律师沟通联系，尽快委托律师介入，寻求最快最好的解决办法。
涉 及 法 条
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。